Es de todos conocido por la repercusión que el tema está teniendo en los medios de comunicación que el 31 de Diciembre de 2014, la mayoría de los contratos de local de negocios formalizados antes de la aprobación de la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre, se extinguen. Sin embargo,  son desconocidos para el público en general cuales son los efectos de dicha extinción.

Concretamente la disposición transitoria Tercera, apartados 10 y 11 de la LAU regulan dichos efectos en beneficio de los arrendatarios de los locales extintos, estableciéndose dos derechos incompatibles entre sí, pero pudiéndose optar por uno o por otro:

1.- Derecho a una indemnización: igual al importe de 18 mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquel ejercitaba.  Se considera afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse,  aunque solo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

Se pretende con esta regulación evitar cualquier tipo de aprovechamiento de la clientela que haya podido generar el último arrendatario.

De este modo y a título de ejemplo, si en un local existía una carnicería, parece lógico entender que existirá actividad afín cuando a raíz del nuevo contrato, se instale una charcutería.

2.- Derecho preferente a continuar en el local arrendado: si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.

En este caso, resulta irrelevante la actividad que vaya a desarrollarse con el nuevo contrato de arrendamiento, puesto que el derecho surge independientemente de la misma. La disposición lo configura a modo de un tanteo y retracto.

De esta forma, lo importante es que el arrendador está obligado a notificar fehacientemente y cumpliendo los requisitos legales su intención, teniendo el arrendatario un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al de notificación, para ejercitar su derecho.