IVA en operaciones inmobiliarias: exenciones y casos según la Ley 37/1992

La Dirección General de Tributos (DGT) ha resuelto varias consultas vinculantes en las que analiza cómo se aplican las exenciones del IVA en operaciones inmobiliarias, conforme a lo establecido en la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA).

En este artículo de Asetra, queremos aclarar una duda frecuente entre empresas, promotores y particulares: qué operaciones inmobiliarias están exentas de IVA y en qué casos puede renunciarse a la exención.

Qué operaciones inmobiliarias están exentas de IVA según la Ley 37/1992

La Ley del IVA recoge una serie de exenciones aplicables a operaciones inmobiliarias específicas.

Estas exenciones, reguladas en el artículo 20 de la LIVA, se consideran limitadas, ya que el empresario o profesional no repercute IVA en la operación, pero tampoco puede deducir el IVA soportado en sus compras o gastos asociados.

Exenciones inmobiliarias reguladas en la LIVA

El artículo 20.Uno de la LIVA, en sus apartados 20.º, 22.º y 23.º, establece tres grandes tipos de operaciones inmobiliarias exentas de IVA. A continuación, detallamos cada una de ellas.

1. Exención en el IVA de las entregas de terrenos no edificables

Terrenos que están exentos de IVA

Están exentas las entregas de:

• • Terrenos rústicos y los que no tengan la condición de edificables.

  • Construcciones agrarias indispensables para la explotación de una finca.

  • Terrenos destinados exclusivamente a parques, jardines públicos o superficies viales de uso público.

Qué se considera terreno edificable

La LIVA considera edificables:

• • Los calificados como solares por la Ley del Suelo o por normas urbanísticas.

  • Los terrenos aptos para edificación por contar con licencia administrativa que la autorice.

Casos no exentos

No se aplica la exención a:

• • Terrenos urbanizados o en curso de urbanización, salvo los destinados a uso público.

  • Terrenos con edificaciones en curso o terminadas cuya entrega esté sujeta al impuesto.

Excepciones: sí estarán exentas las entregas de terrenos con construcciones agrarias indispensables o de terrenos con edificaciones ruinosas, derruidas o paralizadas.

2. Exención en el IVA de las segundas y ulteriores entregas de edificaciones

Definición y alcance

La LIVA establece la exención del IVA para las segundas y posteriores entregas de edificaciones, incluidas las del terreno en que se encuentran, una vez finalizada su construcción o rehabilitación.

Qué se considera primera entrega

Se considera primera entrega la realizada por el promotor de la edificación una vez terminada su construcción o rehabilitación.

No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega:

• • La realizada después de dos años de utilización ininterrumpida del inmueble por su propietario o arrendatario sin opción de compra.

  • Las transmisiones no sujetas al impuesto conforme al artículo 7.1 de la LIVA, referidas a la transmisión de unidades económicas autónomas.

Excepciones a la exención

La exención no se aplica a:

• • Entregas derivadas de arrendamientos financieros con opción de compra (mínimo 10 años).

  • Edificaciones que serán rehabilitadas por el adquirente.

  • Entregas de inmuebles destinados a demolición y nueva promoción urbanística.

Concepto de rehabilitación de edificaciones

Se consideran obras de rehabilitación aquellas que:

• • Tienen por objeto principal la reconstrucción de la edificación, cuando más del 50 % del coste total corresponda a obras estructurales, fachadas o cubiertas.

  • Supongan un coste total superior al 25 % del valor de adquisición o del valor de mercado del inmueble (excluyendo el suelo).

Obras análogas o conexas

Incluyen:

• • Refuerzo de cimentación, pilares o forjados.

  • Ampliación de superficie construida.

  • Reconstrucción de fachadas o patios interiores.

  • Instalación de ascensores o eliminación de barreras arquitectónicas.

  • Obras de mejora energética y adecuación de instalaciones.

3. Exención en el IVA de los arrendamientos y derechos reales de goce y disfrute

Arrendamientos exentos

Están exentos del IVA:

• • Los arrendamientos de terrenos, incluidas construcciones agrarias vinculadas a explotaciones rústicas.

  • Los arrendamientos de viviendas destinadas a uso residencial.

  • Los garajes y anexos arrendados conjuntamente con la vivienda.

Arrendamientos no exentos

No se aplica la exención en los casos de:

• • Arrendamientos de terrenos para aparcamiento, almacenaje o exposiciones.

  • Arrendamientos con opción de compra sujetos a IVA.

  • Viviendas amuebladas con servicios propios de hostelería (limpieza, restauración, lavandería).

  • Arrendamientos para subarrendar o con fines comerciales.

Derechos reales de goce y disfrute

La constitución o transmisión de derechos reales sobre los bienes anteriores también puede estar exenta, salvo los derechos de superficie.

Renuncia a la exención en el IVA de operaciones inmobiliarias

La LIVA permite renunciar a la exención en determinadas operaciones inmobiliarias (como la entrega de terrenos no edificables o segundas entregas de edificaciones) para mantener la neutralidad del impuesto.

Requisitos para la renuncia

• El adquirente debe ser sujeto pasivo con derecho a deducir el IVA.

• La renuncia debe comunicarse por escrito de forma previa o simultánea a la entrega.

• El transmitente debe actuar como empresario o profesional.

Efectos de la renuncia

Cuando se renuncia a la exención:

• La operación pasa a estar sujeta a IVA.

• Se aplica el mecanismo de inversión del sujeto pasivo, por el cual el comprador asume la obligación del impuesto.

Obligaciones formales

• Comunicación fehaciente de la renuncia al adquirente.

• Declaración firmada por el comprador en la que conste su condición de sujeto pasivo con derecho a deducción total.

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Preguntas frecuentes sobre IVA en operaciones inmobiliarias