El día 6 de Junio de 2013 ha entrado en vigor la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas (Ley 4/2013 de 23 de Mayo), que tiene por objeto dinamizar y liberalizar el arrendamiento en España.

Todos los contrato de arrendamientos que se que se firmen a partir del día 6 de Junio de 2013 se regirán por la nueva normativa, mientras que los contratos firmados con anterioridad seguirán ligados a la legislación que había vigente cuando se realizaron, es decir que la nueva Ley no tiene efectos retroactivos.

Las principales novedades son:

• Libertad de pactos para los arrendamientos de vivienda: Se refuerza la libertad de los pactos entre arrendador e inquilino, dando prioridad a la voluntad de las partes, rompiendo la prohibición del art. 6 de la LAU.

• Plazos más cortos: Se reducen los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. La prórroga obligatoria, la que se firma en el primer contrato, pasa de cinco años a tres años. Agotado este período, y si ninguna de las partes se pronuncia, se aplica la “prórroga tácita automática” un año más (antes eran tres años), siempre y cuando no se hayan contemplado otros períodos en el contrato inicial.

• Actualización de las rentas: la revisión de las rentas podrá desligarse del IPC. Inquilinos y arrendadores pasan a estar capacitados para pactar cualquier otro sistema. Es decir se podrá pactar  actualizar la renta por una cantidad determinada cada año que se prorrogue sin necesidad de acomodar la renta total a las variaciones que experimente el IPC.

• Desistimiento de los contratos: Se conceden facilidades para dejar o recuperar la vivienda. Así, el arrendatario podrá irse de la vivienda una vez hayan pasado al menos seis meses, sin tener que esperar a que termine la anualidad (según la normativa anterior, tenía que cumplir cada una de las anualidades), avisando con un mes de antelación y sin tener que pagar indemnización (salvo que en el contrato se especifique que sí). Por su parte, el propietario podrá solicitar recuperar la vivienda como residencia habitual en caso de necesitarla para él o un familiar de primer grado (o su cónyuge tras el divorcio o nulidad), siempre que haya transcurrido al menos un año desde la firma del contrato y se haya comunicado a los inquilinos dos meses antes como mínimo.

En este sentido, el arrendador también tendrá derecho a recuperar su vivienda, antes del plazo estipulado en la firma, para destinarla a uso permanente en determinados supuestos a partir del primer año «sin necesidad de previsión expresa» y avisando con dos meses de antelación (hasta ahora, estaba obligado a arrendar su vivienda, como mínimo, cinco años).

• Se recomienda inscribir los contratos en el Registro de la Propiedad: La inscripción asegura al inquilino su permanencia en la casa frente a diversos supuestos, por ejemplo, en el caso en que el propietario decida vender su casa o que el inmueble sea adjudicado a un banco. En estos casos, si el contrato está registrado el nuevo adquiriente deberá respetarlo. Si no está registrado, el arrendatario sería desalojado en tres meses. Hasta ahora, terceras partes estaban obligadas a respetar aunque este no estuviera registrado.

• Pago de reformas por el inquilino: Con la nueva ley el inquilino también podrá realizar obras en la vivienda, siempre acordadas con el arrendador, y restar estos gastos de las rentas a pagar. La norma hasta ahora vigente no contemplaba esta posibilidad. Como tampoco daba la opción de que el inquilino renunciara a su derecho preferente de compra del inmueble. Ahora, el contrato puede plasmar esta renuncia expresa si así lo acuerdan ambas partes.

• Agilización del ‘desahucio exprés’: En caso de morosidad, incluso con un solo mes de impago, se da 10 días para que el arrendatario pague la deuda antes de abrirse el proceso judicial (el inquilino tiene diez días de plazo para pagar desde que recibe el requerimiento de abono), se rescinde el contrato y se inicia el procedimiento de desahucio. Un plazo que no existía y busca acelerar la resolución de los conflictos entre caseros y arrendatarios. El desalojo podrá efectuarse a los 10 días, reduciendo los trámites y notificaciones. Por otro lado, el inquilino puede “enervar” la acción y evitar el juicio y el consiguiente desahucio si paga las rentas que debe. Así, se puede reactivar el contrato de alquiler.

Sin embargo lo anterior, y para no llevar a confusión tenemos que decir que aunque la ley prevea que si el arrendatario no paga en diez día se va a la calle, este plazo está supeditado a los plazos judiciales que siempre son superiores.

• Registro de inquilinos morosos: Se crea un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas del alquiler, con el objetivo de que el propietario pueda consultar los datos de los ciudadanos que hayan incumplido sus obligaciones de pago. Con ello se pretende evitar que los propietarios no saquen sus viviendas vacías al mercado de alquiler por miedo a un ‘mal pagador’.

• La fianza: La fianza se podrá actualizar y adecuar a la renta vigente, una vez transcurridos los tres años del contrato, con anterioridad no hay necesidad de ello. Asimismo se mantiene la posibilidad de que la partes pacten garantías adicionales como son los avales. Lo que sí es importante señalar que,  la indemnización por los daños o desperfectos de la vivienda en el momento de desalojar la misma no está limitada al importe de la fianza, respondiendo el inquilino por la totalidad y estableciendo el derecho del arrendador a reclamarlos judicialmente si es necesario.

• Ampliación de las causas de resolución: El artículo 35, incluye como causa de resolución del contrato de uso distinto a vivienda (locales comerciales) el apartado 27.2, concretamente la realización d daños causados dolosamente u obras inconsentidas.

Como conclusión podemos decir que lo más positivo de  la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas (Ley 4/2013 de 23 de Mayo) es la libertad de las partes, dentro efectivamente de la ley y teniendo como norma supletoria el Código Civil.